Die realen Immobilienpreise auf den Kanarischen Inseln sind in den letzten zehn Jahren deutlich schneller gestiegen als im spanischen Durchschnitt, wie aus Daten des Jahresberichts 2025 der spanischen Zentralbank hervorgeht. Der Bericht zeigt, dass zwischen 2014 und 2025 die realen Immobilienpreise auf dem Archipel – also die inflationsbereinigten Preise – um fast 4 % pro Jahr gestiegen sind.
Diese Rate ist fast doppelt so hoch wie der nationale Durchschnitt, der im gleichen Zeitraum bei etwas über 2 % pro Jahr lag. Obwohl die Kanarischen Inseln weiterhin hinter Madrid und den Balearen zurückbleiben – den beiden Regionen, die den Anstieg der Immobilienpreise anführen –, spiegelt der anhaltende Anstieg den wachsenden Druck auf den Wohnungsmarkt der Inseln wider.
Auch die Mieten sind weiter gestiegen, wenn auch in moderaterem Tempo. Im gleichen Zehnjahreszeitraum stiegen die Mietpreise auf den Kanarischen Inseln um rund 1,7 % pro Jahr.
Nach Angaben der spanischen Zentralbank hat dieses anhaltende Wachstum sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei den Mietkosten eine erhebliche finanzielle Belastung für Haushalte geschaffen, die versuchen, Zugang zu Wohnraum zu erhalten – sei es durch Kauf oder durch Miete.
Der Zugang zu Wohnraum erfordert einen großen Anteil des Haushaltseinkommens
Der Bericht weist darauf hin, dass Haushalte auf den Kanarischen Inseln im Jahr 2024 rund 6,7 Jahre ihres Nettoeinkommens hätten aufwenden müssen, um ihre erste Wohnung zu kaufen. Diese Zahl entspricht in etwa dem spanischen Durchschnitt, spiegelt jedoch dennoch die Schwierigkeiten wider, mit denen viele Familien beim Einstieg in den Immobilienmarkt konfrontiert sind.
Der Mietmarkt stellt eine ähnliche Herausforderung dar. Kanarische Haushalte hätten rund 26,4 % ihres Nettoeinkommens für Miete aufwenden müssen, was ebenfalls nahe am nationalen Durchschnitt liegt.
Obwohl diese Zahlen noch leicht unter den Schwellenwerten liegen, die allgemein als untragbar gelten, warnt die Bank von Spanien, dass die Situation in mehreren städtischen Gebieten des Archipels zunehmend angespannt wird.
Arrecife, Santa Cruz de Tenerife und Las Palmas de Gran Canaria gehören zu den am stärksten betroffenen Gebieten
Der Bericht hebt hervor, dass sich die Entwicklung der Immobilienpreise und der Haushaltseinkommen nicht in allen städtischen Gebieten der Kanarischen Inseln gleich verlaufen hat. In einigen Städten kam es zu besonders starken Anstiegen, was den Druck auf Einwohner, die Wohnraum suchen, erhöht hat.
Zu den genannten Gebieten zählen Arrecife, Santa Cruz de Tenerife und Las Palmas de Gran Canaria, wo der Preisanstieg besonders ausgeprägt war. Die Bank von Spanien nennt Arrecife und Santa Cruz de Tenerife ausdrücklich als zwei der städtischen Gebiete, die den Anstieg der Immobilienpreise anführen, mit Zuwächsen, die deutlich über dem regionalen Durchschnitt liegen.
Diese ungleiche Entwicklung bedeutet, dass der finanzielle Aufwand für den Zugang zu Wohnraum in einigen Teilen der Inseln größer ist als in anderen, insbesondere auf dem Mietmarkt.
Nachfrage durch nicht ansässige Käufer und Ferienvermietungen angekurbelt
Die Spanische Zentralbank verweist zudem auf zwei wichtige Faktoren, die dem Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum auf den Kanarischen Inseln zugrunde liegen: Käufe durch nicht ansässige Käufer und der Ausbau von Touristenunterkünften.
Im Jahr 2025 machten Käufe durch Nichtansässige 20,3 % der Immobilienverkäufe in der Provinz Santa Cruz de Tenerife und fast 15 % in der Provinz Las Palmas aus. Diese Zahlen liegen deutlich über dem spanischen Durchschnitt, der bei 7,4 % lag.
Der Bericht stellt zudem fest, dass diese Art von Transaktionen im Laufe der Zeit erheblich an Bedeutung gewonnen hat. Zwischen 2007 und 2025 stiegen die Käufe durch Nichtansässige in Santa Cruz de Tenerife um 12,5 Prozentpunkte und in Las Palmas um 7,9 Prozentpunkte.
Dieser Trend spiegelt die große Attraktivität der Kanarischen Inseln für ausländische und nicht ansässige Käufer wider, erhöht aber auch den Druck auf das begrenzte Wohnungsangebot.
Ferienvermietungen haben in Las Palmas de Gran Canaria einen stärkeren Einfluss
Touristische Unterkünfte spielen ebenfalls eine wichtige Rolle auf dem Wohnungsmarkt, auch wenn ihre Auswirkungen je nach Insel und analysiertem Gebiet variieren.
Laut den im Bericht zitierten Daten für das Jahr 2025 sind Ferienwohnungen auf dem Mietmarkt in Las Palmas de Gran Canaria besonders stark vertreten. Sie machen 12,9 % des Mietmarktes im Stadtgebiet und 26,9 % in der Tourismuszone aus.
Auf Teneriffa scheint der Druck durch Ferienwohnungen hingegen geringer zu sein. Der Bericht beziffert den Anteil dieser Art von Unterkünften auf 9,6 % des Mietangebots im Stadtgebiet und auf 8,2 % im Tourismusgebiet, was sogar unter dem spanischen Durchschnitt liegt.
Ein Markt unter zunehmendem Druck
Insgesamt bestätigen die Daten der spanischen Zentralbank, dass die Kanarischen Inseln in den letzten zehn Jahren einen der stärksten Anstiege der realen Immobilienpreise in Spanien verzeichnet haben. Obwohl die Region nicht an der Spitze der nationalen Rangliste steht, war der Anstieg steil genug, um einen wachsenden Druck auf die Haushalte auszuüben, insbesondere in städtischen Gebieten und Gemeinden, in denen sich die Nachfrage verstärkt hat.
Die Kombination aus begrenztem Wohnungsangebot, stärkerer Nachfrage von Nichtansässigen und dem Vorhandensein von Touristenunterkünften prägt weiterhin die Debatte über den Zugang zu Wohnraum auf dem Archipel.
