Mit Inkrafttreten des Organgesetzes 1/2025 am 3. April 2025 haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen für Ferienvermietungen in Spanien grundlegend geändert. Die jüngste Reform des Gesetzes über das horizontale Eigentum (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) räumt Eigentümergemeinschaften erstmals das Recht ein, die Nutzung einzelner Wohnungen für touristische Zwecke zu genehmigen oder abzulehnen.
Ferienvermietung nur noch mit ausdrücklicher Zustimmung möglich
Durch die Einfügung eines neuen Absatzes 3 in Artikel 7 des LPH wird festgelegt, dass jeder Wohnungseigentümer, der seine Immobilie als Ferienwohnung nutzen möchte, zuvor die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft der Eigentümer einholen muss.
Damit wird das bisherige Prinzip umgekehrt: Touristische Vermietungen sind nun ohne Zustimmung der Nachbarn nicht mehr zulässig, selbst wenn die Gemeinschaftssatzung dies bislang nicht ausdrücklich untersagte.
Ziel der Reform ist es, Wohngebäude vor einer Umwandlung in faktische Touristenunterkünfte zu schützen und die Mitspracherechte der Nachbarn zu stärken.
Welche Mehrheit ist erforderlich? Die Dreifünftelregel im Überblick
Gemäß Artikel 17.12 LPH gilt folgendes Zustimmungsverfahren:
- Drei Fünftel (60 %) der Eigentümer müssen dem Beschluss zustimmen,
- und diese müssen zugleich drei Fünftel der Eigentumsanteile (Beteiligungsquoten) vertreten.
Ein solcher Beschluss kann auf jeder ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlung getroffen werden. Um rechtsgültig zu sein, muss er lediglich ordnungsgemäß im Protokoll festgehalten werden.
Rechtliche Konsequenzen bei Missachtung
Sobald ein solcher Beschluss wirksam gefasst wurde:
- Dürfen neue touristische Vermietungen nicht mehr aufgenommen werden, sofern keine Genehmigung der Gemeinschaft vorliegt.
- Bereits laufende Ferienvermietungen können bei Fehlen dieser Genehmigung untersagt werden.
Mehr Kontrolle für Eigentümergemeinschaften
Diese Gesetzesänderung verlagert das rechtliche Gleichgewicht zugunsten der Eigentümergemeinschaften. Sie erhalten ein wirksames Instrument, um den wachsenden Kurzzeit-Tourismus innerhalb von Wohnanlagen zu regulieren oder einzuschränken – insbesondere dort, wo die Nutzungsvielfalt zu Spannungen im Zusammenleben führt oder der Wohncharakter des Gebäudes gefährdet ist.
